Atualizado 2026

Simulador de Financiamento Imobiliário 2026

Por · Taxas revisadas mensalmente

Simulador de Financiamento Imobiliário

Compare SAC e PRICE, use FGTS e veja taxas reais dos bancos brasileiros.

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Resultado da Simulação

SAC

Tabela de Amortização Completa

Mês Parcela Amortização Juros Saldo Devedor

Como usar o Simulador de Financiamento Imobiliário

Nosso simulador utiliza as fórmulas oficiais de amortização SAC (Sistema de Amortização Constante) e PRICE (Sistema Francês de Amortização) para calcular com precisão as parcelas do seu financiamento imobiliário. Basta informar o valor do imóvel, o valor da entrada, a taxa de juros anual e o prazo desejado. Os cálculos seguem as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), regulamentado pelo Banco Central do Brasil.

Você pode selecionar as taxas pré-configuradas dos principais bancos brasileiros (Caixa Econômica, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander) com valores referenciais de 2026. Use o modo "Comparar ambos" para ver lado a lado a diferença entre SAC e PRICE e descobrir qual sistema é mais vantajoso para o seu perfil.

O FGTS pode ser utilizado para reduzir o saldo devedor inicial, diminuindo o valor total financiado. Se sua renda familiar se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida, o simulador identifica automaticamente a faixa correspondente e informa as condições especiais disponíveis, incluindo os subsídios oferecidos pelo governo federal.

Fontes consultadas: Banco Central do Brasil, Caixa Econômica Federal, Ministério das Cidades.

Perguntas Frequentes

Na tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização mensal é fixa e os juros diminuem a cada mês, fazendo com que as parcelas sejam decrescentes. Na tabela PRICE (Sistema Francês), as parcelas são fixas durante todo o financiamento — no início, a maior parte da parcela é composta por juros, e no final, por amortização. No total, a SAC resulta em menos juros pagos, mas exige parcelas iniciais mais altas.
Sim! O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) pode ser usado de três formas: como parte da entrada, para amortizar o saldo devedor ou para pagar parte das prestações. Para utilizar, é necessário ter no mínimo 3 anos de trabalho com carteira assinada, o imóvel deve ser residencial e urbano, de valor até R$ 1.500.000,00, e o comprador não pode ter outro financiamento ativo no SFH.
As taxas variam conforme o banco, o perfil do cliente e o relacionamento bancário. Em 2026, as taxas referenciais mínimas são: Caixa Econômica a partir de 8,99% a.a. (+ TR), Banco do Brasil a partir de 9,99% a.a., Itaú a partir de 10,49% a.a., Bradesco a partir de 10,49% a.a. e Santander a partir de 10,99% a.a. Essas taxas são referenciais e podem variar. Consulte o banco para condições personalizadas.
O Minha Casa Minha Vida (MCMV) é um programa habitacional do governo federal que oferece condições especiais de financiamento. Divide-se em faixas de renda: Faixa 1 (renda até R$ 2.640/mês, juros de 4% a 5% a.a.), Faixa 2 (até R$ 4.400/mês, juros de 4,75% a 7% a.a.) e Faixa 3 (até R$ 8.000/mês, juros de 7,66% a 8,16% a.a.). Os limites de valor do imóvel variam por região.
Nossa simulação usa as fórmulas matemáticas oficiais de amortização SAC e PRICE com as taxas referenciais dos principais bancos brasileiros de 2026. Os valores calculados são aproximados e servem como excelente referência para planejamento financeiro. Para valores exatos e condições definitivas, recomendamos consultar diretamente o banco escolhido, já que as condições finais dependem da análise de crédito individual, relacionamento com o banco e eventuais promoções.
Na prática, não. Todos os bancos brasileiros exigem entrada mínima, que varia de 10% (em condições excepcionais da Caixa) a 30% do valor do imóvel. A regra oficial do SFH permite financiar até 90% do valor, mas a análise de crédito individual geralmente fixa o mínimo em 20% — ou seja, uma entrada de R$ 100.000 para um imóvel de R$ 500.000.
Em 2026, o limite do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é de R$ 2.250.000 por imóvel, um aumento de 50% sobre o teto anterior. Imóveis acima desse valor podem ser financiados pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), que não usa FGTS mas tem condições mais flexíveis. O limite do SFH é periodicamente revisado pelo Banco Central.
O SFH (Sistema Financeiro de Habitação) é regulamentado pelo governo: teto de R$ 2.250.000 por imóvel, taxas limitadas a 12% a.a. + TR e permite uso do FGTS. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é livre: sem teto de valor, taxas negociáveis e mais usado para imóveis de alto padrão, comerciais e para não residentes. SFI não permite FGTS.
Os custos extras da compra giram em torno de 4% a 5% do valor do imóvel e precisam ser pagos à vista (não entram no financiamento): ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) varia de 2% a 3% conforme o município; escritura e registro em cartório custam aproximadamente 1,5% a 2%. Em um imóvel de R$ 500.000, prepare-se para cerca de R$ 20.000 a R$ 25.000 adicionais.
Sim. A portabilidade de crédito imobiliário permite transferir o saldo devedor do seu financiamento para outro banco que ofereça taxa menor. O processo é gratuito, regulamentado pelo Banco Central, e pode gerar economia de dezenas de milhares de reais ao longo do contrato. O novo banco assume a dívida e a garantia (o próprio imóvel).
A TR (Taxa Referencial) é um índice de correção monetária que se soma aos juros do financiamento. Em muitos contratos, a taxa efetiva é escrita como "X% + TR" ao ano. Com a TR próxima de zero em 2026, a taxa efetiva fica muito próxima da nominal, mas o indexador pode voltar a subir se a Selic aumentar. A TR é calculada diariamente pelo Banco Central com base na média dos CDBs prefixados.
MIP (Morte e Invalidez Permanente) é o seguro que quita o financiamento em caso de morte ou invalidez do mutuário. DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre sinistros como incêndio e desmoronamento. Ambos são obrigatórios por lei e ficam embutidos na prestação mensal, representando cerca de 0,03% a 0,05% do saldo devedor — em um financiamento de R$ 400.000, algo entre R$ 120 e R$ 200 por mês.
Para amortização ou quitação de saldo devedor, o FGTS pode ser utilizado a cada 2 anos. Para dar entrada em um novo imóvel, o intervalo é de 3 anos entre um uso e outro. É necessário ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (somados, não contínuos) para ter direito ao uso.
Os termos são usados como sinônimos no dia a dia, mas tecnicamente "crédito imobiliário" é o gênero (qualquer empréstimo com garantia de imóvel), enquanto "financiamento imobiliário" é a espécie específica para compra ou construção. Outros produtos do gênero incluem home equity (empréstimo com garantia de imóvel já quitado) e refinanciamento.
Sim, sempre — é um direito garantido pela lei brasileira, com desconto proporcional dos juros futuros. Você pode escolher entre reduzir o valor das parcelas (mantendo o prazo) ou reduzir o prazo (mantendo o valor da parcela). Matematicamente, reduzir o prazo é mais vantajoso e gera economia maior de juros ao longo do contrato.